Участники долевого строительства – физические и юридические лица, вступившие, на основании договора долевого участия в строительстве, в отношения связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости.

Для граждан договор долевого участия в строительстве – это привлекательная возможность обзавестись через некоторый промежуток времени собственным жильем, сделав при этом минимально возможные вложения в его приобретение. Конечно же за меньшие затраты дольщику приходится расплачиваться наличием высокой степени риска при такой форме приобретения недвижимости, кроме самого неприятного, а именного заморозки строительства, дольщики сталкиваются и с иными проблемами как-то нарушение сроков строительства, строительные дефекты в объекте,  не проведение подрядчиком всего комплекса работ, связанных с отделкой и обговоренных в договоре и иные.

В этой статье мы рассмотрим основные виды нарушений договора долевого участия в строительстве в отношении дольщиков-потребителей, то есть физических лиц, заключивших договор долевого участия в строительстве с целью приобретения в собственность объекта недвижимости для личных, семейных домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Договор долевого участия, заключаемый с вышеуказанными лицами, кроме Гражданского кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», регулируется Законом РФ «О защите прав потребителей».


Договором долевого участия в строительстве должен быть предусмотрен единый для всех дольщиков срок передачи объекта недвижимости. При этом передача объекта может быть произведена только после того, как застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.  Дольщик должен быть заблаговременно (за один месяц) извещен о сроках начала и окончания периода принятия строящегося объекта недвижимости. Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за 14 дней и позднее, чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Застройщик должен передать объект строительства не позднее срока оговоренного в договоре.

Передача объекта производится путем подписания сторонами передаточного акта либо иного документа о передаче. До подписания дольщиком документа о передаче объекта, дольщик вправе также в акте либо протоколе разногласий к акту отразить все видимые нарушения и несоответствия объекта строительства договору. Часто застройщики, чтобы избежать ответственности за нарушение сроков сдачи объекта предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, в котором сроки сдачи объекта перенесены. Подписание такого дополнительного соглашения является правом, а не обязанностью дольщика, и если такое соглашение дольщик не подпишет, то застройщик не может принудить его к этому или наложить какие-либо штрафные санкции. Кроме того, при нарушении сроков сдачи объекта дольщик-физическое лицо имеет право требовать от застройщика законную неустойку, в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ (которая с 01.01.2016 приравнена к значению ключевой ставки ЦБ) за каждый день просрочки сдачи объекта. Такого рода неустойка на практике в большинстве случаев возмещается застройщиком добровольно (по претензии дольщика), а в случае взыскания данной неустойки через суд, у застройщика есть право заявить о снижении ее размера по основанию  несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Помимо вышеуказанной неустойки застройщик обязан возместить дольщуку-потребителю убытки, причиненные нарушением сроков  сдачи объекта, как то: затраты на съемное жилье, в котором дольщику вынужден жить ожидая завершения строительства, расходы на привлечение юриста (даже для составления только претензии) и иные расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления своего нарушенного права, а также упущенную выгоду, которую лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы объект недвижимости был сдан вовремя. А в соответствии с положениями Закона РФ  «О защите прав потребителей» дольщик-потребитель имеет право на получение компенсации морального вреда, а также штрафа в размере 50 % от взысканной судом суммы за недобровольное удовлетворение требований потребителя.

В ситуации когда подготовленный к сдаче объект имеет видимые недостатки или уже сданный объект имеет скрытые, обнаруженные впоследствии, либо построенный объект иным образом не соответствует условиям договора, дольщик-потребитель имеет право требовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков (по своему выбору). В случае, если недостатки построенного объекта носят существенный характер, в частности лишают возможности эксплуатировать недвижимое имущество по прямому назначению, дольщик имеет право отказаться от исполнения договора, в следствие чего, заказчик обязан возвратить ему уплаченную по договору  сумму и проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования за период до дня их фактического возврата. Гарантийный срок по договору долевого участия в строительстве должен составлять не менее 5 лет (исключая  технологическое и инженерное оборудование, для него от 3 лет), исчисляется со дня передачи объекта.

При обнаружении недостатков объекта после его передачи хронология действий для дольщика потребителя сводится к подаче претензии с описанием недостатков и выставлением требований, в случае неудовлетворительного ответа со стороны застройщика – подача иска в суд. При проведении судебного разбирательства данной категории дел чаще всего назначается экспертиза, в зависимости от ее результатов принимается решение относительно требований дольщика. Так необходимо помнить, что застройщик не несут ответственности за недостатки (дефекты) объекта, обнаруженные хотя и в пределах гарантийного срока, но произошедшие в следствие ненормального износа такого объекта, нарушения технических и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо в следствии ненадлежащего ремонта, проведенного дольщиком или им привлеченными лицами.

В случае удовлетворения судом требований дольщика-потребителя, кроме вышеуказанных сумм в его пользу также может быть взыскана компенсация морального вреда, а также взыскивается штраф за недобровольное удовлетворение требований потребителя в размере 50% от взысканной суммы.