Права несовершеннолетних собственников охраняются законом более строго чем права полностью дееспособных граждан,  поэтому продажа недвижимого имущества, в котором ребенок является полноправным собственником или имеет долю, представляет для его законных представителей серьезные трудности.

Главное требование закона при совершении сделки с имуществом несовершеннолетнего – это равноценность приобретенного имущества взамен реализуемого. То есть после продажи квартиры несовершеннолетнего в его собственность должна бать приобретена аналогичная по площади, рыночной стоимости и иным условиям жилая площадь, либо с более выгодными условиями. То же касается сделок, где ребенок собственник одной из долей в праве на недвижимое имущество, так его доля в праве общей собственности во вновь приобретенной квартире не должна уступать доле в проданном жилье. Таким образом продать квартиру, принадлежащую ребенку, без покупки взамен аналогичной законом запрещается, даже если это жилая собственность не является единственной для несовершеннолетнего, тоже касается дарения. Исключением может являться сделка по продаже квартиры несовершеннолетнего, без приобретения аналогичного жилья, когда законные представители передают в собственность несовершеннолетнего другое аналогичное жилье или долю, принадлежащую им на праве собственности.

 Соблюдение прав и законных интересов несовершеннолетних, а также контроль со стороны государства за законностью сделок с их имуществом возложен на органы опеки и попечительства. Участие органов опеки в сделках с имуществом несовершеннолетних является ключевым, сделка, совершенная без разрешения этого государственного органа может быть признана недействительной, с применением последствий недействительности и возвращением сторонами всего полученного по такой сделке.

Законными представителями несовершеннолетнего являются:

  • родители;
  • усыновители;
  • опекуны и попечители.

Именно они имеют право представлять интересы лиц, не достигших 18 лет (и не эмансипированных*) при совершении сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетнего и совершать такие сделки от его имени.

*- согласно ст. 27 ГК РФ, несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.

Законный представитель, принимая решение о продаже квартиры несовершеннолетнего,  обязан обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения и заключения об условиях и требованиях к совершаемой сделке. К заявлению необходимо приложить следующие документы:

– Копии документов удостоверяющих личность всех законных представителей несовершеннолетнего, а также иных собственников продаваемого жилья (при наличии);

– Копии паспорта (при наличии), свидетельства о рождении несовершеннолетнего;

– Выписки из реестра БТИ на покупаемое и продаваемое жилье (с указанием рыночной стоимости объектов);

– Поэтажный план и экспликацию на покупаемое и продаваемое жилье;

–  Копии домовых книг на покупаемое и продаваемое жилье (при наличии);

– Справка о регистрации несовершеннолетнего по месту жительства;

–  Копии правоустанавливающих документов на покупаемое и продаваемое жилье (обычно свидетельство о праве собственности);

– Выписки из лицевых счетов на покупаемое и продаваемое жилье;

– Справки об отсутствии задолженности по уплате за коммунальные услуги на покупаемое и продаваемое жилье;

– Копии кадастровых паспортов на покупаемое и продаваемое жилье;

– Если несовершеннолетний старше 14 лет, то также потребуется его согласие на смену места постоянного проживания.

Влажно учесть, что на сделку с участием недвижимого имущества несовершеннолетнего должны дать согласие все его законные представители (чаще это оба родителя), при неполучении такого согласия от одного из законных представителей, спор может быть решен только в судебном порядке.

Органы опеки и попечительства выдают разрешение или отвечают отказом в 14-дневный срок. Отказ может быть обжалован заинтересованными лицами в судебном порядке. При положительном ответе органов опеки и попечительства будет установлен срок для проведения сделки и отчета о ее результатах.

Следующим этапом будет заключение сделок по купле-продаже старой квартиры и приобретению новой, а также регистрация перехода прав. Пакет документов для получения свидетельства о праве собственности (подается в Управление федеральной службы кадастра и картографии (Росреестр):

– Заявление;

– Копии документов удостоверяющих личность всех законных представителей несовершеннолетнего, а также иных собственников продаваемого жилья (при наличии);

– Копии паспорта (при наличии), свидетельства о рождении несовершеннолетнего;

– Договор купли-продажи;

– Кадастровый паспорт на квартиру;

– Постановление органов опеки и попечительства;

– Правоустанавливающий документ от продавца на приобретаемое жилье (в случае, если оно не зарегистрировано в ЕГРП);

– Квитанция об уплате гос. пошлины (2 000 руб.);

Свидетельство  праве собственности на квартиру выдается примерно в 20-дневный срок.

Одним из этапов является снятие регистрации несовершеннолетнего по старому месту жительства и постановка на учет по новому. Для этого законным представителя ребенка и ребенку (при достижении им 14-летнего возраста) необходимо обратиться в паспортный стол по новому месту жительства с заявлением и приложением:

– Копии документов удостоверяющих личность всех законных представителей несовершеннолетнего;

– Паспорт (при наличии), копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего;

– Копии свидетельства о праве собственности;

– Копия постановления органов опеки и попечительства;

Через 7 дней вы сможете получить паспорт ребенка со штампом, подтверждающим снятие с регистрации по старому месту жительства и регистрацию по новому, а лист убытия будет направлен по места снятия с регистрации несовершеннолетнего.

Теперь вы должны отчитаться перед органами опеки и попечительства о проведенной сделке, предоставив заявление с приложением документов:

– Копия свидетельства о праве собственности на вновь приобретенное жилье;

– Копия договора купли-продажи;

– Справка по новому месту регистрации несовершеннолетнего по месту жительства;

– Выписка из домовой книги (при наличии).

Процедура купли-продажи квартиры и иного недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний, представляется затруднительной, поэтому для облегчения данного процесса  юридические услуги  являются не лишними.